الف)  وضع مهر در فسخ نکاح قبل از نزدیکی

فسخ نکاح، گاهیتوسط زن و گاهی توسط مرد صورت می‏گیرد. گاهی فسخ نکاح، قبل از نزدیکی و گاهی بعد از نزدیکی زن و مرد صورت می‏گیرد.اگر فسخ نکاح، قبل از نزدیکی صورت بگیرد چه از طرف مرد باشد وچه از طرف زن، زن حق مهر ندارد فقط یک استثناء وجود دارد که با وجود فسخ قبل از نزدیکی، زن مستحق نصف مهریه می‏شود و آن وقتی است که مرد دچار ناتوانی جنسی (عَنن) باشد و نتواند عمل زناشویی را انجام دهد( رستگار، ۱۳۷۹: ۹۲). تعلق نصف مهر هم به خاطر آن است که زن در اثر خلوت نمودن با شوهر و آزمایشی که از طرف شوهر خود شده است، متوجه می‏شود که همسر او مبتلا به عَنن است و از آنجایی که خود را در اختیار مرد قرار داده، مستحق نصف مهر است.قانون مدنی، نظریه سقوط مهر در صورت فسخ نکاح پیش از نزدیکی را پذیرفته است.بعضی از حقوقدانان در تایید استدلال خود به عدم تعلق مهر، بیان داشته‏اند که مطابق قواعد معاوضه و مستنبط از ماده ۲۸۶ ق.م در هر عقد معاوضی با فسخ، عوضین به ملکیت مالک قبل از فسخ یعنی مالک اولی در می‏آید؛ در فسخ نکاح نیز جنبه‏‏ی معاوضی نکاح چنین اقتضایی دارد؛ زیرا نزدیکی که استیفای بضع از ناحیه شوهر است، در حکمیکی از عوضین، است که صورت نگرفته است(قربانیان، ۱۳۸۴: ۵۸). پس با فسخ قبل نزدیکیزن مستحق مهر نخواهد بود، و در صورت پرداخت و تأدیه آن، حق استرداد مهر را دارد و تلف شدن و منتقل شدن به غیر هم مانع از اعمال و اجرایاین قاعده نیست. اما عده‏ای از فقها معتقدند چنانچه شوهر در اثر یکی از عیوب زن، نکاح را فسخ کند، زن مستحق نصف مهر خواهد بود؛ زیرا فسخ پیش از نزدیکی مانند طلاق قبل از نزدیکی می‏باشد( امامی، ۱۳۸۵: ص ۴۱۳). قانون مدنی، درصورت فسخ نکاح قبل نزدیکی، زن را مستحق مهر ندانسته است مگر در موردی که علت فسخ، عَنن زوج باشد که در این صورت، زوجه مستحق نصف مهر خواهد بود.

ب)  وضع مهر در فسخ نکاح بعد از نزدیکی

ماده‏ی ۱۰۸۲ قانون مدنیمقرر می‏دارد: « به مجرد عقد، زن مالک مهر می‏شود و می‏تواند هر نوع تصرفی که بخواهد در آن بنماید». ماده ۱۱۰۱ استثنایی بر این قاعده وارد کرده است مبنی بر اینکه، اگر نکاح قبل از نزدیکی، فسخ شود زن را مهر نیست. از توجه به این دو ماده، مبرهن می‏شود که قانونگذار در مورد فسخ نکاح بعد از نزدیکی قیدی نیاورده است و بنابراین با رجوع به اصل قاعده، مطابق ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی، حکم می‏شود. یعنی در صورتی که نکاح پس از نزدیکی زوجین به جهتی فسخ شود،زوجه مستحق تمامی مهر خواهد بود،فسخ چه از جانب زن باشد و چه از جانب مرد. بنابراین، انحلال نکاح در اثر فسخ بعد از نزدیکی، در مهر تأثیری نمی‏گذارد، زیرا فسخ نکاح ناظر به آینده است و به گذشت سرایت نمی‏کند، و پیش تر مهر با وقوع نزدیکی مستقر شد و فسخ نکاح در مهر اثر نمی‏گذارد(حبیبی نوده، ۱۳۸۹: ۵۸). حال در این فرض اگر نزدیکی و فسخ نکاح قبل از تعیین مهر صورت گرفته باشد، زن مستحق چه چیزی خواهد بود؟ اگر مهر تعیین نشده باشد و اختیار آن به یکی از زوجین یا ثالثی داده شده باشد، باید آن کس که اختیار تعیین مهر را دارد، مهر را تعیین کند و زوج باید همان را بپردازد؛ و اگر آن کس قبل از تعیین مهر فوت کند، زوج باید به زوجه مهر المثل بدهد. در موردی که مهر تعیین نشده و با وقوع نزدیکی، نکاح فسخ می‏شود زوجه مستحق مهرالمثل خواهد بود. در مورد نکاح با مهر فاسد و باطل نیز اگرعلت بطلان مهر، مجهولیت مهر یا غیر قابل تملک بودن آن باشد، در فسخ بعد از نزدیکی، زن استحقاق مهر المثل را دارد و در صورتی که علت بطلان عدم تنفیذ مهر توسط مالک در مهر فضولی باشد، مرد باید مثل یا قیمت مهر را بدهد(قربانیان،۱۳۸۴: ۶۰).

بند دوم : اثر فسخ نکاح بر نفقه زوجه:

ماده ۱۱۰۷ قانون مدنی مقرر می‏دارد: « نفقه عبارت است از همه نیاز‏های متعارف و متناسب با وضعیت زن از قبیل مسکن، البسه، غذا، اثاث منزل و هزینه‏ های درمانی و بهداشتی و خادم در صورت عادت یا احتیاج به واسطه نقصان یا مرض». با انعقاد عقد نکاح، زوج ملزم به دادن نفقه به زوجه می‏باشد. اگر چه در فسخ نکاح پس از نزدیکی، زن حق مطالبه تمام مهر را دارد، ولی در مورد فسخ نکاح، نفقه ایام عده بر عهده شوهر نیست(مرکز تحقیقات فقهی قوه قضاییه، ۱۳۸۱: ۲۱۰). البته استثناء هم وجود دارد که طبق ماده ۱۱۰۹ ق.م که بیان داشته، زن در صورت حامله بودن مستحق نفقه است. وجوب نفقه مُطلِقه حامل، اجماعی است. اگر چه قول مشهور بر آن است که در مدت عده فسخ، زن حامل مستحق نفقه نخواهد بود ولی قانون مدنی ایران از نظر بعضی از فقها پیروی نموده و در حالت فسخ نکاح و حامله بودن، زن را مستحق نفقه می‏داند(فخار پور، ۱۳۵۲: ۱۸۵). اگر زوجه مدعی حمل باشد قول او بدون مطالبه دلیل مسموع است اما اگر بعدها کذب آن آشکار شود باید آنچه را که در مدت عده دریافت نموده، مسترد دارد. اما استثنای بخش اخیر ماده ۱۱۰۹ ق.م، این پرسش را به میان می آورد که به چه دلیل مرد مکلف به پرداخت نفقه تا زمان وضع حمل است؟ به خاطر کودک یا مادر؟در مورد تعلق نفقه به مادر یا فرزند دو قول وجود دارد:

۱-  نظر کسانی که معتقدند نفقه از آن حمل است( شیخ طوسی، ۱۳۸۷ه.ق: ۱۲۴).

۲- نظر کسانی که معتقدند نفقه از آن مادر می‏باشد(نجفی، ۱۳۶۷ه.ق: ۳۶۲- شهید ثانی، ۱۳۷۵ه.ق: ۴۹۵).

قانون مدنی نیز اگر چه به طور صریح اشاره نکرده ولی ماده ۱۱۰۹ ق.م نشان می‏دهد که نفقه از آن مادر است، چرا که آنچه از این ماده مستثنیشده، نفقه زوجه است نه حمل، برخی حقوقدانان با این نظریه موافق هستند، و بیان داشته‏اند که «جنین پیش از تولد وجود مستقلی ندارد و پاره‏ای از بدن مادر است و زوج از این بابت تکلیفی درباره انفاق به او پیدا نمی‏کند و این نفقه برای جبران زحمتیاست که زوجه متحمل می‏شود، زن تا زمانی که باردار است استحقاق گرفتن نفقه را دارد نه دستمزد»(کاتوزیان، ۱۹۶:۱۳۷۴). البته برخی دیگر با این نظریه مخالفت ورزیده‏اند و اعتقاد دارند که نفقه از آن حمل است نه زوجه(جعفری لنگرودی، ۱۳۷۶: ۲۱۲).از اهم تفاوتهایی که بین نفقه زوجه با حمل وجود دارد عبارت است از:

الف) عقد اجاره بر مجموع و تمامیت یک شی واقع شده است کههنوز هم باقی است، پس مستاجر یا اجاره را فسخ می‏کند و یا به تمامی آن به وضعیت حاضر، راضی می‏شود.

ب) چون جزء یا وصف از دست رفته، مقصود مستاجر بوده که حاصل نگردیده است و عدم حصول آن، مستلزم نقص منفعتی است که در یکی از دو عوض در عقد اجاره می‏باشد، نقص آن به وسیله ارش جبرانمی‏گردد.

برخی از فقها، فرض اول را پذیرفته اند و در این خصوص، بدون اینکه قائل به تفصیل میان حدوث عیب، به قبل یا بعد از عقد شوند به طورکلی می‏گویند: «هرگاه مستاجر در عین مستاجره عیبییابد، اختیار دارد که فسخ نماید، یا بدون گرفتن ارش به عقد اجاره راضی شود، هر چند آن عیب باعث از بین رفتن منفعت باشد» (حلی، ۱۴۰۹: ۴۲۱).عده‏ا‏ی دیگر از فقها معتقدند که :«هرگاه در منفعت عیبی پدید آید، مستاجر می‏تواند فسخ کند، و در ثبوت ارش تأمل است و اگر عیب پس از عقد عارض گردد(حکم) همین گونه است مانند ویران شدن مسکن». (شهید اول،۶۵:۱۳۸۱).عقد بر آنچه موجود است واقع شده و از آنجا که موضوع عقد، باقی است ولی عیب دارد مستاجر حق دارد برای جلوگیری از ضرری که از این ناحیه می‏بیند، اجاره را فسخ کند یا به عقد رضایت دهد. ثبوت ارش در بیع به دلیل نص و دلیل خاص است که نمی‏توان اجاره را با آن قیاس کرد، پس باید فقط حق فسخ را برای مستاجر قائل شد تا لزوم عقد، موجب ضرر بی‏دلیل مستاجر نشود( نجفی، ۱۳۶۵: ۲۱۳- ۲۱۴).مطابق نظرات فوق چنین استنباط می‏گردد که در هر زمان، معلوم شود که عین مستاجره‏ای دارای عیب است، مستاجر حق دارد که یا اجاره را فسخ کند یا با همان شرایط قبول کند و حق گرفتن ارش را ندارد. چنانکه اگر مسکنی به اجاره داده شود بدون تعدی و تفریط ویران گردد؛ مستاجر اختیار فسخ دارد و می‏تواند اجاره را فسخ کرده و به نسبت مدتی که باقی مانده مال الاجاره نپردازد و یا اینکه اجاره را فسخ نکند بلکه مالک را به تعمیر منزل مجبور سازد(طوسی، ۱۴۱۰: ۴۴۴). همچنان که ملاحظه می‏شود لزوم و پایبندی به عقد، مطابق نظر فوق مطرح است. در مقابل، عده‏ای از فقیهان، ثبوت ارش را برای مستاجر ترجیح داده ‏اند یعنی در صورتی که مستاجر بر عقد باقی بماند و فسخ نکند، حق دارد ارش بگیرد. زیرا با ظهور عیب، جزئی از مال از بین رفته و ناقص شده یا وصفی از عین ، منتفی شده که در هنگام عقد، مطلوب مستاجر بوده و آن را قصد کرده و اکنون میسر نشده است. این نقصان باید به وسیله‏ی ارش جبران شود چه آنکه حقیقتاً ثبوت ارش به واسطه‏ی عیب، در هر فرضی است که در یک معامله‏ی معوض، یکی از عوضین در هنگام عقد ناقص باشد.برخیدیگر از فقها بر این عقیده هستند که در صورتی که مستاجر بر عقد باقی بماند و فسخ نکند، حق دارد ارش بگیرد. در صورتی که مستاجر عقد را فسخ کند، اگر از عین مستاجره منتفع نشده باشد هیچ اجرتی بر مستاجر واجب نیست و اگر از عین مستاجره استفاده کرده باشد، بر مبنای اجرت المسمی به نسبت زمان استفاده، میزان اجرت محاسبه می‏شود.هرگاه عیب پس از عقدحادث شود، حکم مسئله قبل متصوراست یعنی مستاجر می‏تواند حق فسخ داشته باشد اگر چه ایجاد عیب، پس از استیفای مقداری از منفعت بوده باشد( شهید ثانی، ۱۴۱۰: ۳۵۳- ۳۵۲).

به نظر، آنچه از نظر فقها بر می‏آید این است که در صورت معیوب بودن عین مستاجره در زمان عقد، مستاجر حق فسخ عقد اجاره را دارد لیکن در مورد استحقاق ارش، اختلاف عقیده وجود دارد. بنابراین باید گفت با ظهور و حدوث عیب، در عین مستاجره موجبی برای ارش نیست و اگر برخی از فقها، به ارش و تقلیل نسبیمال الاجاره معتقدند منظور ایشان مواردی است که جزئی از منافع تلف شده است و خیار تبعض صفقه حاصل می‏شود نه موارد خیار عیب، پس قاعده لاضرر مقتضی فسخ است. و در صورتفسخ، ضرر جبرانخواهد شد و موجبی برای ارش نیست؛ زیرا تعهد بر مجموع منافع، منعقد شده و با اینکه عیب حادث شده، این مجموع باقی است( محقق کرکی، ۱۴۰۸: ۹۲)

بند دوم : بطلان اجاره

اگر عین مستاجره پس از خرابی، نه قابل انتفاع باشد و نه قابل اصلاح، اجاره باطل می‏گردد و نوبت به فسخنمی‏رسد. حال اگر موجر، مثلاًسقف خانه‏ی خراب شده را به سرعت به حالت اول برگرداند به گونه‏ای که مقدار قابل توجهی از منفعت فوت نشود، دو احتمال وجود دارد:احتمال اول : حق خیار ساقط می‏شود؛ زیرا مانع، که خرابی بوده برطرف گردید و دیگر ضرری به مستاجر وارد نمی‏شود(موسوی خمینی، ۱۳۸۳: ۱۲۰).

احتمال دوم: حق خیار ثابت است؛ زیرا حق خیار به سبب خرابی ثابت گردیده و اکنون که در سقوط این حق شک داریم، استصحاب می‎شود(شهید ثانی، ۱۴۱۰: ۳۵۳).

نظر برخی فقها در خصوص بطلان عقد اجاره بر این است که چنانچه کسی خانه‏ای را اجاره دهد، و آن خانه خراب شود، هر گاه بالمره از قابلیت انتفاع بیفتد اجاره باطل می‏شود، و چنانچه خرابی قبل از قبض یا بعد از آن و پیش از سکنای در آن باشد، تمام اجرت برمی‏گردد والاّ نسبت به باقی مانده مدت، اجاره‏بها محاسبه خواهد شد(طباطبایییزدی، ۱۴۰۶: ۵۹۲-۵۹۱).به نظر میرسد منظور فقها نیز بطلان به معنای اخص کلمه(به نحوی که عقد از ابتدا بیاثر گردد) نیست، بلکه به معنیانفساخ عقد است.دیگر فقها نیز بر این باورند، در صورتی که عدم امکان استفاده از عین مستاجره ناشی از عذر عمومی باشد، مثل اینکه مستاجر خانه را برای سکونت اجاره کند و ناگهان محله مورد جنگ واقع شود و یا در اثر سیل کل خانه‏های آن منطقه خراب شود و امثال اینگونه عذرها، اجاره باطل(منفسخ) می‎شود و چنانجه در اثنای مدت اجاره این عذرها حادث شود اجاره نسبت به بقیه مدت باطل است. حال اگر این انهدام قبل از تحویل دادن خانه و یا بعد از آن بلافاصله و قبل از آنکه در آن سکونت شود باشد، تمامی اجرت بر می‏گردد، مطابق نظر فوق بطلان، بطلان اصطلاحی نیست، بلکه منظور از آن، همان انفساخ است. چرا که در غیر این صورت در صورت سکونت مستاجر، باید اجاره از ابتدا باطل و مستاجر اجرت المثل می‏داد. اما اگر بعضی از اتاق‏های خانه ویران شود، در صورتی که مالک مبادرت به تعمیر آن کند به طوری که چیزی از منافع مستاجر فوت نشود، اقوی این است که مستاجر حق فسخ ندارد و اجاره هم، به خودی خود فسخ نمی‏شود و اگر مبادرت نکند، اجاره نسبت به آنچه ویرانشده باطل و نسبت به اجرتی که در مقابل آن واقع شود باقی است. ولی مستاجر خیار تبعض صفقه خواهد داشت( موسوی خمینی،۱۳۸۳: ۱۱۹).

از آنچه گفته شده، چنین بر می‏آید که به اعتقاد فقها، در صورتی که عین مستاجره، به نحوی ویران شود که امکان استفاده از آن وجود نداشته باشد، عقد اجاره باطل می‏شود. حال اگر ویرانی قبل از استفاده مستاجر باشد، اجاره باطل است و مستاجر چیزی پرداخت نمی‏کند. لیکن اگر در اثنای اجاره، عین مستاجر تلف شود، اجاره نسبت به آینده باطل می‏شود و نسبت به گذشته، آثار آن به قوت خود باقی است.

گفتار سوم: تاثیر عیب مورد اجاره در قانون مدنی

چنانچه عیبیدر عین مستاجره ایجاد ‎شود و به دنبال آن خیار عیب به وجود ‏آید، اثر خیار عیب آن است که عقد اجاره را که عقدی لازم است به عقدیقابل فسخ تبدیل می‏نماید. در صورتی که مستاجر به عین مستاجره معیوب راضی باشد و فسخ نکند عقد لازم می‏ماند و در غیر این صورت، تبدیل به عقد قابل فسخ شده و با بازگرداندن معقود علیه(عین مستاجره) به مالکش، عقد اجاره باطل شده و از بین می‎رود(سجودی ابدی پور- ۱۳۹۰: ۶۵). در قانون مدنی، گاهی عیب عین مستاجره به مستاجر حق فسخ می‏دهد، و گاهی سبب بطلان اجاره می‎شود.عیبی که در عین مستاجره مشاهده می‏شود یا قبل از عقد بودهیا بعد از عقد و قبل از قبض و یا بعد ازعقد و قبض حادث شده است. در تمام صور مذکور عیب مزبور یا موجب نقصان منفعت می‏باشد و یا تاثیری در انتفاع ندارد و در صورت تاثیر یا عین را مسلوب المنفعه می‏کند یا انتفاع از آن را تقلیل می‏دهد. که در ذیل، این موارد بررسی می‏شود.

بند اول : فسخ اجاره

در مورد فسخ اجاره، حالات زیر قابل تصور است.

۱- اگر عیب قبل از عقد باشد و مستاجر هم بداند که معیوب است، در این صورت بدون شک، اجاره صحیح و لازم است مگر آنکه عیوب طوری باشد که به کلی عین مستاجره را مسلوب المنفعه کند و هیچ غرض عقلانی دیگری هم فرض نشود که در اینجا، معامله باطل است( حائریشاهباغ، ۱۳۸۵: ۲۷).

۲- اگر عیب قبل از عقد باشد و مستاجر جاهل، به آن باشد و موجب نقصان منفعت هم گردد، در این صورتمستاجر حق فسخ اجاره و یا امضاء آن را دارد و در صورتی که فسخ نکرد باید تمام اجرت را به موجر بدهد( عدل، ۱۳۷۸: ۲۴۶).

۳- اگر عیب، قبل از عقد بوده ولی تاثیری در انتفاع نداشته باشد مثل آنکه اتومبیل مورد اجاره به موجب تصادف قسمتی از گلگیرش فرورفتگی داشته باشد که هیچ تاثیری در کیفیت استفاده ندارد، در این صورت اجاره لازم است و مستاجر حق فسخ نخواهد داشت(شهیدی، ۱۳۸۴: ۹۹).

۴- اگر عیب بعد از عقد اجاره حادث شود، موجب نقصان منفعت هم باشد، اعم از اینکه قبض عین مستاجره به عمل آمده باشد، حتیبا استیفای منفعت و یا قبض نکرده باشد، خیار فسخ برای مستاجرخواهد بود. در صورت اول، مال الاجاره مسترد می‏شود و در قبال منفعتی که استیفاء کرده است موجر استحقاق اجرت المثل را دارد( کاتوزیان، ۱۳۸۴: ۴۳۷).در ذیل به بررسی، مقررات موجود درباره حالت های فوق می‏پردازیم:

الف) معیوب شدن عین مستاجره در حین عقد

قانون مدنی در ماده ۴۷۸ بیان می‏دارد: «هرگاه معلوم شود عین مستاجر در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‏تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد مستاجر حق فسخ نخواهد داشت». از توجه به این ماده، معلوم می‏شود که مستاجر در صورتی حق فسخ اجاره را خواهد داشت که، اولاً عین مستاجره در زمان عقد معیوب باشد و مستاجر از آن آگاه نباشد و ثانیاً موجر عیب مورد اجاره را رفع نکند. در این صورت هرزمانی که مستاجر، از عیب آگاهی پیدا کرد می‏تواند عقد را فسخ نماید. چنانکه در انتهای ماده ۴۷۸ ملاحظه شد در صورتی که موجر رفع عیب کند، مستاجر حق فسخ ندارد. قاعده کلی در مورد فسخ به سبب خیار این است که اثر فسخ ناظر به آینده است، ولی برخی از حقوق دانان معتقدند عیبی که در حین عقد موجود است، هر زمان که مستاجر از وجود عیب مطلع شود و بخواهد از حق فسخ استفاده کند، فسخ از همان ابتدا، اجاره را منحل می‏سازد نه از زمان فسخ، هر چند که مدتی پس از آن اعمال شود(آقا پور اناری، ۱۳۷۶: ۲۹- کاتوزیان، ۱۳۸۴: ۳۵۲). زیرا در اثر عقد تمام منافع به مستاجر تملیک می‏شود و تمام عوض، ملک موجر خواهد شد و اکنون مستاجر می‏خواهد عقد را فسخکند یعنی آنچه را که داده است پس بگیرد و آنچه را تملک کرده است به موجر رد کند، بنابراین تمام اجاره‏بها به او رد می‏شود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر بر می‏گردد و به جای منافع گذشتهکه به وسیله مستاجر تلف شده است، او باید بدل مال تلف شده( یعنی اجرتالمثل) را بپردازد.برخی دیگر در توجیه این نظر گفته‏اند که علت ایجاد فسخ، وجود عیب در عین مستاجره است که آن هم در حین عقد موجود بوده ولی مستاجر از آن آگاه نبوده است، پس هر زمان که مستاجر از آن آگاه شد فسخ اجاره از اول اتفاق می‏افتد.( صادقیان، ۱۳۸۷: ۳۲). به سبب اینکه عین مستاجره از همان ابتداد معیوب بوده است. اثر فسخ از همان ابتدا، عقد اجاره را منحلمی‏کند که شبیه اثری است که بطلان، می‏تواند داشته باشد. همچنین قسمت اخیر ماده ۴۸۰ ق.م، عیبیرا که در اثناء مدت اجاره حادث شود،را موجب خیار نسبت به بقیه مدت اجاره دانسته است و می‏توان از مفهوم آن استفاده کرد که اگر عیب از ابتدا وجود داشته است، با حدوث خیار از همان ابتدا فسخ می‏شود کما اینکه قسمت اول ماده ۴۸۰ ق. م به این مطلب دلالت می‏کند( مرتضوی، ۱۳۸۲: ۱۵).

به نظر می‏رسد که تصریح قانونگذار به ارش در خیار عیب در عقد بیع و سکوت وی در مقابل بیان حکم خیار عیب در عقد اجاره در ماده ۴۷۸ق.م، نشان دهنده‏ی آن است که از نظر مقنن، در عقد اجاره در صورت وجود خیار عیب، مستاجر حق ارش ندارد و این موضوع یکی از احکام ویژه خیار عیب در عقد اجاره است.

بند دوم: بطلان اجاره

ماده ۴۸۱ق.م مقرر می‏دارد : « هر گاه عین مستاجر به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‏شود».از توجه به این ماده مشخص می‏شود که حدوث عیب در صورتی باعث بطلان عقد اجاره می‏شود که: ۱- عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود. ۲- موجر نتواند رفع عیب نماید.با توجه به این ماده، موارد زیر را باید در بطلان اجاره در نظر گرفت:

۱- عیبی که در عین مستاجر حادث می‏شود و آن را از قابلیت انتفاع خارج می‏کند.

۲- عوامل محیطی که باعث می‏شود مستاجر نتواند از عین مستاجر استفاده کند.

الف) حدوث عیب و خروج مال از قابلیت انتفاع

از آنجا که مورد حقیقی عقد اجاره، منفعت است و به اعتبار ارزش آن، اجرت المسمی تعیین می‏گردد. چنانچه شخصی خانه‏ای را اجاره نماید ولی بعد از مدتی به علت عیوبی که در پی ساختمان وجود داشته، ساختمان ویرانشود و دیگر نتوان در آن سکونت نمود، در این صورت عقد اجاره به علت خروج عینمستاجره، از قابلیت انتفاع، باطل می‏شود. البته این در صورتی است که موجر در اسرع وقت رفع عیب ننماید.منظور از بطلان، بطلان به معنایاخص کلمه نیست و تاثیر آن فقط نسبت به آینده است و نسبت به منافعی که در گذشته و قبل از ظهور عیب، صحیح بوده و مستاجر از آن بهرمند شده تاثیری ندارد. دلیل آن هم خصوصیت خاص عقد اجاره است، زیرا موضوع اجاره واگذاری قابلیت انتفاع به مستاجر است و هر گاه این قابلیت از بین برود از لحاظ مستاجر در حکم تلف عین است( کاتوزیان،۱۳۸۴: ۱۷۳). حکم بطلان عقد اجاره مطلق نیست بلکه مشروط بر این است که نتوان از عین مستاجره رفع عیب نمود لذا اگر موجر از عین مستاجره رفع عیب کند، عقد اجاره باطل نخواهد شد. مطابق نظر برخی از حقوقدانان در صورتی که بتوان از عین مستاجره رفع عیب نمود و موجر از آن امتناع کند، موجر اجبار می‏شود (کاتوزیان، ۱۳۸۴: ۹۷).

به نظر می‏رسد که حکم مذکور در ماده‏ی ۴۸۱ق.م( بطلان عقد اجاره) ناظر به موردی است که عین مستاجر قبل از تسلیم، از قابلیت انتفاع خارج شود که در این صورت( عدم رفع عیب) چاره‏ای جز بطلان عقد نیست. لیکن، اگر عین مستاجره بعد از تسلیم در اثنای مدت اجاره از قابلیت انتفاع خارج شود، باید عقد را نسبت به آینده (منافع آتی) باطل دانست که این بطلان، به گذشته سرایت نخواهد کرد، بر این اساس است که ماده‏ی ۴۸۳ ق.م مقرر می‏دارد: «اگر در مدت اجاره، عین مستاجر به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود، از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می‏شود …».

ب) تأثیر عوامل محیطی در عدم امکان استفاده مستاجر

گاهی عین مستاجره به خودی خود قابلیت انتفاع را دارد و هیچگونه عیبی هم در آن وجود ندارد که عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج نماید ولی عواملی محیطی باعث می‏شود که آن نوع استفاده و انتفاعی که مورد نظر مستاجر ‏بوده و به خاطر آن عقد اجاره را منعقد نموده از بین برود. مثلاً چنانچه شخصی ساختمانی را برای احداث بیمارستان روانی اجاره نماید، ولی بعد از مدتی مجاور آن را به میدان تیر تبدیل می‏کنند یا مثلاً شخصی مکانی را جهت احداث تعمیرگاه در شهر اجاره می‏کند ولیبر طبق مقررات شهرداری، نتوان پروانه کسب در آن محل صادر کرد. در این گونه موارد به دلیل اینکه به علت دلایل خارجی، از جمله محیطی که عین مستاجره در آنجاست،نتوان از عین مستاجره استفاده کرد و بر اساس اطلاق ماده ۴۸۱ ق.م که مطلق عیب، را بیان می‏کند و عیب خود عین مستاجره را ملاک قرار نداده است، در این صورت نیز عقد اجاره باطل (منفسخ ) می‏شود(ره پیک،۱۳۸۷: ۹۹).

گفتار چهارم : عیب مورد اجاره و تأثیر آن در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، ۶۲، ۵۶

علاوه بر آنکه قانون مدنی، مبحثی را به اجاره اختصاص داده است، قانون روابط موجر و مستاجر نیز به تصویب رسیده است که با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و بر اساس ماده ۱۳ این قانون، قوانین قبلی که مغایر با این قانون بودند، منسوخ اعلام شدند، اما عقودی که در زمان حاکمیت قوانین قبلی منعقد شده بوده‏اند بر اساس ماده‏ی ۲۱ این قانون، کماکان تحت حاکمیت همان قانون سابق خواهند بود. بر این اساس با توجه به اینکه هنوز هم اجاره‏هایی وجود دارد به ویژه در مورد اماکن تجاری، که مشمول قوانین روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ می‏باشند، جهت تکمیل این مقوله به حدوث عیب و تأثیر آن در عقد اجاره در این قوانین می‏پردازیم.

بند اول: بطلان اجاره

بر خلاف قانون مدنی که در مبحث اجاره به بطلان عقد اجاره اشاره نموده است، در هیچ یک از قوانین موجر و مستاجر سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲، بطلان اجاره پیش بینی نشده است و این سکوت به معنای حکومت قواعد مدنی و عمومی در باره بطلان اجاره است.

بند دوم : فسخ اجاره

بند ۲ ماده‏ی ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بیان می‏دارد: « در موارد زیر مستاجر می‏تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند: ……۲- اگر در اثنای مدت اجاره، عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد». با این اوصاف مستاجر می‏تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند. بنابراین با توجه به این قانون، حق فسخ برای مستاجر منوط به تحقق دو شرط است: ۱- عیب، عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج کند۲-رفع عیب مقدور نباشد. پس در صورتی که عین مستاجره در اثر عیب از قابلیت انتفاع خارج نشود، هر چند معیوب باشد و رفع عیب مقدور باشد، و موجر رفع عیب نماید مستاجر حق فسخ ندارد. مثلاً اگر کسی کارگاهی را اجاره کند و انبار آن به دلایل فنی قابل استفاده نباشد، نمی‏توان گفت مورد اجاره، قابلیت استفاده را به طور کلی از دست داده است. در بند۲ ماده ۱۲ این قانون به مستاجر حق فسخ داده ولی در ماده۴۸۱ ق.م به بطلان اشاره نموده است.بند۲ ماده مذکور مورد انتقاد حقوقدانان قرار گرفته است. زیرا مطابق ماده ۴۸۱ ق.م «هرگاه عین مستاجره از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع نمود، اجاره باطل می‎شود».موضوع عقد اجاره منفعت است و عین مستاجره باید تا آخر مدت اجاره به قابلیت انتفاع باقی بماند. با عدم امکان انتفاع، در واقع خود انتفاع یعنی موضوع عقد از بین رفته و تلف شده است و با تلف موضوع، عقد اجاره باطل می‏شود(ره پیک، ۱۳۸۷: ۱۰۰-۹۹).مراد قانون از بطلان، انفساخ است. حال آیا، در بند ۲ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به جای اصطلاح بطلان اشتباهاً فسخ به کاربرده شده است؟در پاسخ به این سوال باید گفت که در ابتدای بند۲ ماده ۱۲ این قانون قید شده است که در اثناء مدت اجاره عیب، موجب خارج کردن عین از قابلیت انتفاع گردد، یعنی با حدوث عیب، جزئی از منفعت غیر قابل استیفاء گردد و طبق ماده‏ی۴۸۱ ق.م اجاره‏یمابعد حدوث عیب باطل می‏شود، اما قبل از آن اجاره صحیح است، زیرا عدم بطلان اجاره نسبت به باقی مانده مدت اجاره، به لحاظ از بین رفتن قابلیت انتفاع برای مستاجر ضرر است. لذا خیار تبعض صفقه و حق فسخ برای مستاجر مطابق ماده ۴۴۱ق.م متصور است. پس اساساً بند ۲ ماده‏ی۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در خصوص خیار تبعض صفقه است(وفایی نیا، ۱۳۸۹: ۷۱). چرا که خیار عیب مربوط به نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع است، در نتیجه این ماده با مقررات قانون مدنی، تعارضی ندارد. به نظر می‏رسد که در هر دو مورد، مراد قانون انفساخ است.

مورد دیگری که مستاجر حق فسخ اجاره را دارد، بند ۵ ماده۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می‏باشد که مقرر می‏دارد: « در موارد زیر مستاجر می‏تواند صدور حکم فسخ اجاره را از دادگاه در خواست کند:….۵- هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و بایدخراب شود».در این مورد عین مستاجره کلاً باید در معرض خرابی بوده و برای بهداشت و سلامت مضر باشد و قابل تعمیر نباشد، به علاوه کارشناس تأیید کند که ملک باید خراب شود تا حق فسخ برای مستاجر ایجاد شود، البته این ماده خیار عیب و تبعض صفقه را در بر می‏گیرد اگر فقط بخشی از عین خراب باشد و موجب صعوبت در انتفاع گردد، خیار عیب ایجاد می‏شود و در صورت عدم امکان انتفاع از بخش خراب، مورد خیار تبعض صفقه است، و در فرض از بین رفتن کل انتفاع به لحاظ تلف شدن موضوع، عقد باطل می‏شود که مراد از بطلان، انفساخ است(خالقیان، ۱۳۷۱: ۱۱۸).

در اجاره محل های مسکونی موضوع بند ۵ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مجدداً در بند ۳ ماده ۶ سال ۱۳۶۲ تکرار شده است که بیان می‏دارد: « در موارد زیر مستاجر می‏تواند اجاره را فسخ نماید: …. ۳- هرگاه مورد اجاره کلاً یاجزئاً در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد». این ماده خرابی موجب خیار عیب را بیان کرده است. در قانون سال ۱۳۶۲ مطلب دیگری در مورد خیار عیب ذکر نشده است. طبق ماده ۱۵ این قانون، احکام خیار عیب در قانون مدنی، در مورد اجاره اماکن مسکونی لازم الرعایه است. قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، در خصوص عیب اجاره سکوت کرده است. لذا بر اساس ماده ۱ این قانون، نتیجه حدوث عیب در عین مستاجر همان است که در قانون مدنی بحث شده است(نوین و دیگران،۱۳۸۲: ۱۷۵). ماده ۱ این قانون مقرر می‏دارد: « از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‏های آموزشی و ساختمان‏های دولتی ونظایر آن که با قرارداد رسمییا عادی منعقد می‏شود تابع مقررات مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود».همانطور که گفته شده، با توجه به ماهیت عقد اجاره، هر عیبی که در عین مستاجره ایجاد شود، موجب ایجاد حق فسخ برای مستاجر نمی‏شود، عیبی موجب حق فسخ خواهد شد که باعث نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع در عین مستاجره باشد. همچنین عیب مورد اجاره در صورتی مطرح است که عین مستاجره عین معین باشد نه کلی.در صورتی که عین مستاجره، معیوب باشد، اگر قابلیت انتفاع نداشته باشد، عقد اجاره باطل خواهد شد در غیر این صورت مستاجر مخیر خواهد بود که مطابق ماه ۴۷۸ ق.م یا عقد را فسخ نماید و یا به همان صورت قبول نماید، یعنی مستاجر حق درخواست ارش ندارد. باید توجه داشت که بطلان عقد در اثنای عقد اجاره ناظر به آینده است که معادل انفساخ است.

گفتار پنجم: تاثیر رفع عیب در اجاره در حق دارنده خیار

قانونگذار در قسمت اخیر ماده ۴۷۸ ق.م مقرر داشته است :« ….ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد».با توجه به ذیل این ماده، می‏توان بیان نمود که تأثیر رفع عیب در اجاره، عدم حق فسخ دارنده خیار است،مبنای تحقق خیار برای مستاجر، ضرر وارد شده به او به واسطه‏ی عیب است، چنانچه بدون ورود ضرر به مستاجر رفع عیب شود، دیگر مبنای خیار زائل شده و در نتیجه خیار ساقط می‏شود یعنی اگر چه با وجود عیب در عین مستاجره، برای مستاجر خیار فسخ ایجاد شده بود ولی چون موجر اقدام به رفع عیب نمود حق مزبور را، از بین برده است.این روش با اصول قراردادها و جلوگیری از انحلال آنها و استثنا بودن فسخ، هماهنگی دارد. همچنین ماده ۴۸۱ ق.م در این خصوص بیان می‏دارد:« هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می‏شود». با توجه به مفهوم مخالف این ماده چنانچه مال از قابلیت انتفاع خارج شود، ولی رفع عیب آن ممکن باشد، اجاره دیگر باطل نیست.مثلاً اگر سقف اتاق مورد اجاره بر اثر برف و باران شکست بردارد ولی تعمیر آن ممکن باشد، موجر باید آن را تعمیر کند و اجاره باطل نخواهد شد. معهذا اگر رفع عیب مدتی به طول بیانجامد، به نحوی که مستاجر از آن متضرر گردد، مستاجر حق فسخ معامله را نسبت به بقیه مدت خواهد داشت(صفایی، ۱۳۵۱: ۳۶۱). حق فسخ در اثر عیب به کسی داده می‏شود که از عیب متضرر شودتا به وسیله اعمال حق فسخ بتواند از ضرر خود جلوگیری کند، وقتی موجر از عین مستاجره رفع عیب نماید ضرر که منشأ ایجاد خیار است از بین می‏رود و به تبع آن خیار ساقط می‏شود. زیرا دلیل حق فسخ، ضرر وارد شده بر مستاجر است، که در این فرض اصولاً ضرری محقق نشده است تا جبران شود(خوانساری، ۱۴۰۵: ۴۶۶- ره پیک، ۱۳۷۸: ۹۸).نظر برخی از حقوقدانان نسبت به عیوبی که در اثناء مدت اجاره به وجود آمده و موجر اقدام به رفع آن نموده چنین است؛ به طور کلی اصل بر این است که خیار از بین نمی‏رود، زیرا ممکن است ضرر مورد نظر مبنای منحصر به فرد خیار نباشد که با رفع آن خیار از بین برود، اما در عقد اجاره مقنن مقرر داشت که در صورت رفع عیب، خیار از بین می‏رود.لذا در قسمت اخیر ماده ۴۷۸ ق.م اعلام می‏دارد:« اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد مستاجر حق فسخ ندارد». (ره پیک، ۱۳۸۷: ۹۸).با وجود این برخی از نویسندگان از بقای خیار بی‏مبنا طرفداری کرده‏اند. پایه این نظر استصحاب بقای وجود خیاری است که با وجود عیب استقرار می‏یابد(امامی، ۱۳۷۷: ۵۰۹) در حالی که همه تردیدها‎ی ما در مقتضی است. وانگهی با توجه به مبنای ماده ۴۷۸ ق.م واصل لزوم قراردادها جایی برای استناد به استصحاب باقینمی‏ماند(کاتوزیان، ۱۳۸۳: ۲۹۷).

به نظر می‏رسد با توجه به نص صریح قانونگذار در ماده۴۷۸ ق.م، باید گفت که چنانچه موجر از عین مستاجره رفع عیب کند بدون اینکه به مستاجر ضرری برسد، حق فسخ مستاجر ساقط می‎شود و در این امر فرقی نمی‏نماید که عیبی که موجر اقدام به رفع آن نموده، عیبی بوده که در حین عقد وجود داشته یا پساز عقد و قبل از قبض و یا بعد از عقد به وجود آمده است. در هر سه حالت خیار فسخ با رفع عیب ساقط می‏گردد.